行业动态2023/2/9 14:36:51
因地制宜全国城镇老旧小区改造各有特色
来源：智慧城市网2022/12/16 13:39:40153
导读
从实际情况来看，老旧小区主要存在三大特征：一、老人多、租户多，人员复杂，管理难；二、小区老旧衰败，但区域位置往往比较好，土地价值高，物业配置却停留在老一代；三、社会治安管理缺失，甚至弃管，安全性没有保障。
近日，住房和城乡建设部城市建设司发布公告称，经汇总各地统计上报数据，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。2022年1-10月，全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户。其中，广东、新疆生产建设兵团、广西、山西、湖北、福建、海南、内蒙古、重庆、吉林、浙江、河南、安徽、贵州、四川、山东、河北、上海、江苏、江西、云南、陕西、青海、宁夏、新疆等25个省份开工小区数、户数均超过或达到计划任务。
什么是城镇老旧小区呢？2020年7月《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出：“城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。各地结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。”
从实际情况来看，老旧小区主要存在三大特征：一、老人多、租户多，人员复杂，管理难；二、小区老旧衰败，但区域位置往往比较好，土地价值高，物业配置却停留在老一代；三、社会治安管理缺失，甚至弃管，安全性没有保障。
因此，在老旧小区改造上，内容主要围绕三方面展开：基础类、完善类、提升类。
基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
正如指导意见指出，要因地制宜的结合小区实际情况，制定合理的，就有长效管理机制的小区改造方案。因此，全国各地在改造老旧小区过程中方法与侧重点也都有所不同。
如北京市政府近日发布了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，包含8个方面32条细则，让改造工作从面子到里子、从改前到改后，有了详细思路。一、健全老旧小区改造项目管理机制；二、健全老旧小区改造多方参与机制；三、加快推进老旧小区适老化改造；四、推动各类市政专业管线只改一次、各类改造一次到位；五、优化规划建设管理措施；六、创新财税、金融和住房公积金支持措施；七、持续推进建立小区长效管理机制；八、完善工作统筹协调机制
为高质量推进城镇老旧小区改造工作，河北省住房和城乡建设厅、河北省发展改革委、河北省民政厅等7部门联合印发《关于加强城镇老旧小区改造管理的十条措施》，从合理确定年度计划、多渠道筹措改造资金、强化施工过程管理、抓好改后长效管理等10方面加强城镇老旧小区改造管理。
针对城镇老旧小区重点中的痛点和难点，湖北省住建厅联合多部门印发《关于实施城镇老旧小区弱电设施改造及智慧化建设的通知》，指导各地做好老旧小区网络设施及智慧化建设的提档升级，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。老旧小区智慧化改造分为“弱电设施改造”和“智慧设施建设”两类，按照“先规整后提升”的原则，逐步实施，一是弱电迁改规整，符合规范要求；二是提质扩容，开展智慧化建设。
重庆市将老旧小区改造作为一项重要的民生工程和幸福工程展开。万州区秉承“人民至上、生命至上”的发展理念，按照“先急后缓、先大后小、先集后疏”的原则，利用大修基金、政府补助、居民自筹资金等，分类开展老旧小区整治工作，助推老旧小区改造提速增效。永川区在老旧小区改造中，则聚焦城市存量空间资源提质增效，准确把握居民对城市更新、产业升级、绿色发展、文脉传承的新要求，从满足人们生活和生产两个维度，坚持设计引领，连线成片进行老旧小区综合改造。
浙江省杭州市今年在旧改工作制度化、规范化方面下功夫，印发了《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，为旧改工作“提档升级”提供新指引；市建委制定印发了《关于进一步规范和加强我市城镇老旧小区改造项目建设管理工作要求的通知》，进一步明确各方责任和细节流程，加强施工过程追溯管理，让改造更规范、有品质，不断提升居民对老旧小区综合改造提升的满意度。
广东省广州市坚持以“共同缔造”理念推进老旧小区改造。居民从“要我改”转变为“我要改”，共同制定方案，推动了小区品质提升和社会治理创新，让老旧小区改造发挥出最大的能效，人居环境也收获最实在的提升和转变。“共同缔造”实践形成了全新的社区治理模式，主要包括以社区为基础、人居环境建设整治为载体的工作方式，以群众为主体、多方共同参与的“一核多元”参与机制，和以问题为导向、“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系。在新一轮的老旧小区改造中，广州继续发挥“共同缔造”的强大作用，推进老旧小区改造取得新的突破。
吉林省吉林市2022年共计改造58个老旧小区，涉及建筑面积267万平方米、居民29386户，显著提升了居民生活便利度和幸福感。居民全程参与是吉林市推进老旧小区改造工程的一大特色。为避免“一年改，二年新，三年回原样”的问题发生，吉林市出台指导意见，规范城区社区代管住宅小区物业服务工作，建立并完善老旧小区改造长效管理机制。
结语：根据城镇老旧小区改造工作的指导意见，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。目前，全国各地老旧小区改造工程正在有条不紊的持续推进中，未来仍将有更多老旧小区将进行改造升级，改造工作也将变得更加科学、合理、规范。
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